對海外買家來說,泰國買房最常見的三大疑慮:法規不熟、怕有隱藏成本、不知道錢要怎麼匯。這篇把「外資配額、稅費、FET 匯款、過戶流程」一次講清楚——以曼谷公寓(Condo)二手市場為例。
一、外國人能在泰國買房嗎?先搞懂 49% 外資配額
可以,而且可以拿永久產權(Freehold)。泰國《公寓法》規定:每一棟公寓大樓,外國人合計持有面積不得超過整棟的 49%,其餘 51% 保留給泰國人(Thai Quota)。
- 外資配額(Foreign Quota):外國人憑護照即可登記 100% 個人產權,可合法轉售、繼承。
- 泰國人配額(Thai Quota):價格常較便宜,但外國人不能直接以個人名義持有——要嘛設泰國公司、要嘛走長期租賃(Leasehold),合規成本與風險都更高,一般自住買家不建議。
BR Property 提示:熱門大樓的 49% 配額常常是滿的。簽約前一定要向大樓管委會(Juristic Office)申請「外資配額證明」確認還有餘量——我們的出售房源都可協助代查。
二、過戶要繳哪些稅費?(2026 版)
泰國沒有台灣式的土地增值稅,過戶稅費集中在土地廳(Land Department)一次結清,主要四項:
| 項目 | 稅率 | 慣例由誰付 |
|---|---|---|
| 過戶費 Transfer Fee | 評估價 2% | 常見買賣各付一半(可議) |
| 特種商業稅 SBT | 3.3%(賣方持有未滿 5 年才有) | 賣方 |
| 印花稅 Stamp Duty | 0.5%(有繳 SBT 就免) | 賣方 |
| 預扣所得稅 WHT | 依持有年限累進 | 賣方 |
買方另外要準備的零星費用:新案的償債基金(Sinking Fund,二手房通常免,但要確認前屋主結清)、預繳物業管理費、水電錶過戶押金。
BR Property 每個出售房源頁面都內建「過戶稅費試算器」,輸入賣方持有年限就能算出雙方各付多少——簽約前先算,不會被隱藏成本嚇到。
三、關鍵金流文件:FET 匯款證明
外國人以個人名義購買外資配額房產時,購房款必須從泰國境外以外幣匯入,由泰國收款銀行開立 FET(Foreign Exchange Transaction)證明——過戶當天土地廳要查驗,沒有這張就辦不了過戶。
- 務必匯外幣:從海外帳戶匯美金、港幣、台幣等,由泰國收款行結匯成泰銖。切勿在海外先換成泰銖再匯。
- 附言要寫對:匯款附言註明「To purchase Condominium [建案名], Unit [房號], for [護照英文姓名]」。
- 金額要夠:匯入總額必須大於或等於合約成交價。
- 小額匯款注意:單筆等值 5 萬美元以上,銀行才會自動開 FET;低於此金額要另外請銀行開匯入證明信(Credit Advice / 銀行證明),效果相同但要主動申請。
四、二手房買賣流程 5 步驟
- 看房——實地或線上視訊帶看,確認屋況與周邊機能。
- 付定金、簽意向書——談定價格與稅費分攤,定金通常 5–10 萬泰銖鎖定房源。
- 境外匯款、取得 FET——依合約金額匯款,拿到銀行 FET 證明。
- 產權與配額查核——向管委會申請外資配額證明+無欠費證明(Debt-Free Certificate)。
- 土地廳過戶——繳清稅費、領取地契(Chanote)與戶口簿(Tabien Baan),完成交屋。
五、常見問題
Q1:外國人可以在泰國貸款買房嗎?
當地銀行對外國人房貸門檻高、利率也高,多數海外買家選擇全額現金,或在母國/新加坡融資(如 UOB 有針對泰國房產的海外貸款方案)。
Q2:買房能拿泰國長期簽證嗎?
買房本身不會自動附帶簽證,但購買達一定金額的房產可作為 LTR 等長期簽證的申請條件之一,細節建議諮詢專業顧問。
Q3:為什麼選二手房(Secondary Market)?
即買即住、所見即所得,沒有爛尾風險;透過 BR Property 的屋主直售模式,買家直接對接屋主真實價格,我們協助處理配額查核、FET 與過戶流程。
本文為一般資訊,非法律或稅務建議;稅率與政策可能調整,實際以泰國土地廳與您的律師確認為準。
