对海外买家来说,泰国买房最常见的三大疑虑:法规不熟、怕有隐藏成本、不知道钱要怎么汇。这篇把「外资配额、税费、FET 汇款、过户流程」一次讲清楚——以曼谷公寓(Condo)二手市场为例。
一、外国人能在泰国买房吗?先搞懂 49% 外资配额
可以,而且可以拿永久产权(Freehold)。泰国《公寓法》规定:每一栋公寓大楼,外国人合计持有面积不得超过整栋的 49%,其余 51% 保留给泰国人(Thai Quota)。
- 外资配额(Foreign Quota):外国人凭护照即可登记 100% 个人产权,可合法转售、继承。
- 泰国人配额(Thai Quota):价格常较便宜,但外国人不能直接以个人名义持有——要么设泰国公司、要么走长期租赁(Leasehold),合规成本与风险都更高,一般自住买家不建议。
BR Property 提示:热门大楼的 49% 配额常常是满的。签约前一定要向大楼管委会(Juristic Office)申请「外资配额证明」确认还有余量——我们的出售房源都可协助代查。
二、过户要缴哪些税费?(2026 版)
泰国没有内地式的土地增值税,过户税费集中在土地厅(Land Department)一次结清,主要四项:
| 项目 | 税率 | 惯例由谁付 |
|---|---|---|
| 过户费 Transfer Fee | 评估价 2% | 常见买卖各付一半(可议) |
| 特种商业税 SBT | 3.3%(卖方持有未满 5 年才有) | 卖方 |
| 印花税 Stamp Duty | 0.5%(有缴 SBT 就免) | 卖方 |
| 预扣所得税 WHT | 依持有年限累进 | 卖方 |
买方另外要准备的零星费用:新盘的偿债基金(Sinking Fund,二手房通常免,但要确认前业主结清)、预缴物业管理费、水电表过户押金。
BR Property 每个出售房源页面都内建「过户税费试算器」,输入卖方持有年限就能算出双方各付多少——签约前先算,不会被隐藏成本吓到。
三、关键资金文件:FET 汇款证明
外国人以个人名义购买外资配额房产时,购房款必须从泰国境外以外币汇入,由泰国收款银行开立 FET(Foreign Exchange Transaction)证明——过户当天土地厅要查验,没有这张就办不了过户。
- 务必汇外币:从海外账户汇美元、港币等,由泰国收款行结汇成泰铢。切勿在海外先换成泰铢再汇。
- 附言要写对:汇款附言注明「To purchase Condominium [楼盘名], Unit [房号], for [护照英文姓名]」。
- 金额要够:汇入总额必须大于或等于合同成交价。
- 小额汇款注意:单笔等值 5 万美元以上,银行才会自动开 FET;低于此金额要另外请银行开汇入证明信(Credit Advice / 银行证明),效果相同但要主动申请。
四、二手房买卖流程 5 步骤
- 看房——实地或在线视频带看,确认房况与周边配套。
- 付定金、签意向书——谈定价格与税费分摊,定金通常 5–10 万泰铢锁定房源。
- 境外汇款、取得 FET——依合同金额汇款,拿到银行 FET 证明。
- 产权与配额查核——向管委会申请外资配额证明+无欠费证明(Debt-Free Certificate)。
- 土地厅过户——缴清税费、领取地契(Chanote)与户口簿(Tabien Baan),完成交房。
五、常见问题
Q1:外国人可以在泰国贷款买房吗?
当地银行对外国人房贷门槛高、利率也高,多数海外买家选择全额现金,或在母国/新加坡融资(如 UOB 有针对泰国房产的海外贷款方案)。
Q2:买房能拿泰国长期签证吗?
买房本身不会自动附带签证,但购买达一定金额的房产可作为 LTR 等长期签证的申请条件之一,细节建议咨询专业顾问。
Q3:为什么选二手房(Secondary Market)?
即买即住、所见即所得,没有烂尾风险;BR Property 直接联系并核实业主房源,买家拿到的是向业主确认过的真实价格,我们协助处理配额查核、FET 与过户流程。
本文为一般信息,非法律或税务建议;税率与政策可能调整,实际以泰国土地厅与您的律师确认为准。
